Anasayfa YORUM SPK’dan gayrimenkul sektörü için iki önemli düzenleme: Altyapı GYO ve GYF

SPK’dan gayrimenkul sektörü için iki önemli düzenleme: Altyapı GYO ve GYF

Bu yazımda sektör için önemli olduğunu düşündüğüm iki önemli düzenlemeden çok temel hatları ile bahsetmek istiyorum. Özellikle enstrüman sıkıntısı çeken finansçılar ve yatırımcılar için Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından yapılan bu iki düzenleme önemli fırsatlar sunuyor diye düşünüyorum. Düzenlemelerden biri, aslında ilk düzenlemesi yıllar önce yapılmış olan Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (Altyapı GYO/AGYO) diğeri ise uzun yıllardır beklenen Gayrimenkul Yatırım Fonu (GYF).
Yine, yeniden: Altyapı GYO
SPK, Altyapı GYO’ları ile ilgili ilk düzenlemeyi 29 Ocak 2009 tarihinde yayınladığı bir tebliğle yapmıştı. Ancak o tarihten bugüne hiç bir AGYO kurulmadığı gibi, bu tebliğle ilgili hiç bir değişiklik de yapılmamıştı. SP Kanunu’nda yapılan değişiklik sonrası mevzuat uyum çalışmaları sırasında Altyapı GYO’larına ilişkin tebliğ de yeniden ele alındı ve AGYO’larla ilgili yeni düzenlemeler eskisinden farklı olarak ayrı bir tebliğ olarak değil de – ve belki de daha doğru olarak –Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1) içine dâhil edildi.
Bir sermaye piyasası aracı olan ve hâlihazırda devam etmekte olan ya da önümüzdeki dönemde gerçekleştirilecek çok önemli altyapı projelerinin finansmanı aşamasında kullanılabileceğini düşündüğüm AGYO’lar, münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletmek ya da belirli bir altyapı yatırımı, hizmeti ya da projesine yatırım amacıyla kurulan GYO’lar olarak tanımlandı. Tebliğde AGYO’ların portföyünü oluşturacak olan “altyapı yatırım ve hizmetleri” de “10/12/2003 tarihli ve 5018 sayılı Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanununda düzenlenen merkezi yönetim kapsamındaki kamu idareleri, sosyal güvenlik kurumları, mahalli idareler ve kamu iktisadi teşebbüsleri tarafından yürütülen tarım, sulama, madencilik, imalat, enerji, ulaştırma, haberleşme, bilgi teknolojileri, turizm, konut, kültür, kentsel ve kırsal altyapı, belediye hizmetleri, kentsel dönüşüm, çevre, araştırma-geliştirme hizmetleri ile eğitim, sağlık, adalet, güvenlik, genel idare altyapısı ve benzeri yatırım ve hizmetleri ile bu yatırım ve hizmetlere ilişkin projeleri ve bunlara dayalı haklar” olarak tanımlandı. Dolayısı ile yukarıda yer alan tanım kapsamına girecek olan alanlarda faaliyet göstermek amacıyla kurulmuş ya da kurulacak olan şirketler tebliğde yer alan hükümler çerçevesinde AGYO olarak faaliyet gösterebilecek ve genel olarak GYO’lara tanınmış olan Kurumlar Vergisi istisnasından yararlanabileceklerdir.
AGYO’ların hisseleri Borsa İstanbul’da halka arz edilebileceği gibi normal GYO’lardan farklı olarak, doğrudan SPK mevzuatında tanımlanmış olan “nitelikli yatırımcılara” da satılabilme imkânına sahip. Nitelikli yatırımcılara satış konusu, özellikle ciddi bir yatırımcı grubu ile anlaşmış olan proje sahibinin, halka arz prosedürüne girmeden arzu ettiği fonlara sahip olabilmesi açısından çok önemli. Sadece bu konu bile büyük altyapı ve özelleştirme projelerinin gündemde olduğu bu dönemde AGYO alternatifinin tüm yönleri ile çalışılması/araştırılması için yeterlidir diye düşünüyorum.
Sektöre yeni bir kan: Gayrimenkul Yatırım Fonu
Gayrimenkul deyince akla uluslararası kurumsal gayrimenkul yatırımcıları, bu yatırımcıların aklına da hiç kuşkusuz Gayrimenkul Yatırım Fonu uygulamaları geliyor. Her ne kadar gerek eski SPKanun’da ve gerekse de vergi kanunlarında yer alsa da, Tapu Kanunu’ndaki sınırlamalar nedeniyle fon adına gayrimenkul tescilinin yapılamıyor olması Türkiye’de Gayrimenkul Yatırım Fonlarının varlığı önünde en önemli engeldi. Ancak SPKanunu’nda yapılan en son değişiklikler sırasında fon adına gayrimenkul ve ayni hak tescilinin yapılabilmesine imkân sağlayan değişikliğin yapılması sonrasında GYF’lerle ilgili en önemli sorun da ortadan kalkmış oldu. Ve SPK tarafından 3 Ocak 2014’te yayınlanan III-52.3 sayılı Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği ile GYF’lerin yasal mevzuatı da oluşturulmuş oldu. Söz konusu tebliğ 1 Temmuz 2014 tarihinde yürürlüğe girecek.
Söz konusu Tebliğde GYF,

  • Kanun hükümleri uyarınca nitelikli yatırımcılardan katılma payları karşılığında toplanan paralarla,
  • pay sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre
  • gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı haklar, özelleştirme kapsamına alınanlar dahil Türkiye’de

kurulan anonim ortaklıklara ait paylar, özel sektör ve kamu borçlanma araçları, 7/8/1989 tarihli ve 89/14391 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar hükümleri çerçevesinde alım satımı yapılabilen, yabancı özel sektör ve kamu borçlanma araçları
ve anonim ortaklık payları, vadeli mevduat ve katılma hesabı, yatırım fonu katılma payları, repo ve ters repo işlemleri, kira sertifikaları ve gayrimenkul sertifikaları, varantlar ve sertifikalar, Takasbank para piyasası işlemleri, türev araç işlemlerinin nakit teminatları ve primleri, Kurulca uygun görülen özel tasarlanmış yabancı yatırım araçları ve ikraz iştirak senetleri ve Kurulca uygun görülen diğer yatırım araçlarından oluşan portföyü işletmek amacıyla

  • kuruldan faaliyet izni alan portföy yönetim şirketleri ve gayrimenkul portföy yönetim şirketleri tarafından
  • bir içtüzük ile
  • süreli veya süresiz olarak kurulan ve
  • tüzel kişiliği bulunmayan mal varlığı olarak tanımlanmıştır.

Tebliğ GYF’nin kuruluşlarına, faaliyet ilke ve kurallarına, katılma paylarının ihracı ve bunların nitelikli yatırımcılara satışına, ihraç belgesine, yatırımcıların bilgilendirilmesine, tasfiye ve sona ermelerine ilişkin esasları açıklamaktadır.
Aynen yukarıda AGYO’lar için söylediğimiz gibi GYF’ler de nitelikli yatırımcılara satış yapmakta, bu hali ile SPK kuralları çerçevesinde, alıcısı olan nitelikli yatırımcının ya da yatırımcıların ihtiyaç ve beklentilerine göre düzenlenmiş ve halka arz ya da Borsa İstanbul’da işlem görme gibi zorunlulukları olmaması nedeniyle nispeten daha “hafif” düzenlemelere sahip bir sermaye piyasası aracı olarak Türkiye gayrimenkul pazarına sunulmuş önemli bir enstrümandır.
Kurumlar Vergisi Kanunu’nda yer alan hükümler çerçevesinde GYF’lerin kazançları da aynı GYO’larda olduğu gibi Kurumlar vergisinden istisnadır.
Uluslararası gayrimenkul yatırımcılarının uygulamasına son derece aşina olduğu bu önemli enstrümanın ülkemiz gayrimenkul sektörüne önemli katkılar sağlayacağını ve bu yolla ülkemiz gayrimenkul sektörüne ciddi miktarda fon girişinin sağlanacağını beklemekteyim. Sektöre kaynak girişini önemli derecede etkilemesi beklenen AGYO ve GYF’nin, sadece Tebliğ bazında düzenlenmiş olması tabii ki, ileride, uygulama aşamasında ortaya çıkabilecek ve bugünden kestirilemeyecek tüm sorunlara cevap olması beklenemez, ama bu hali ile bile önemli araçlar olarak detaylı ve dikkatli bir şekilde tüm yatırımcılar ve geliştiriciler tarafından incelenmesi ve en ideal sistem için katkı sağlanması yeni doğan bu iki aracın sağlıklı büyümesi için çok önemlidir.