Anasayfa Genel CATHIC izlenimleri

CATHIC izlenimleri

İstanbul, 10-11 Haziran tarihleri arasında Türkiye ve Komşu Ülkeler Otel Yatırım Konferansı’na (CATHIC) ev sahipliği yaptı. Bu yazıda, oturumlarda ve konferans sırasında konuşulan konularla ilgili izlenimlerimi paylaşmaya çalışacağım.

Otel yatırımları, son dönemde özellikle Türkiye gayrimenkul sektöründe, diğer gayrimenkul fonksiyonlarına göre öne çıkan yatırım alanı olarak göze çarpıyor. Oteller özellikle son 10 yılda tekstil, taahhüt gibi, başka sektörlerde yatırımı olan şirketlerin yatırım yaptığı bir yatırım alanı haline geldi. Artan popülaritesinin nedenlerini ise, en başta şu noktalarda bulmak mümkün: İstanbul başta olmak üzere Türkiye’ye gelen turist sayısında yaşanan ciddi bir artış var. Son 10 yılda Türkiye’ye gelen turist sayısında gözlenen artış oranı yaklaşık %250. 2013 yılı itibariyle İstanbul, 2012 yılına göre yabancı turist sayısını %12 arttırarak defa 10 milyon turistin üzerine çıkardı ve yabancı turist sayısında dünyada 6. Sıraya yerleşti. Bu istatistiklerde, Türk Hava Yolları’nın (THY) son yıllardaki agresif büyüme stratejisinin önemli bir rolü var. Özellikle, konferans turizminde İstanbul’un geldiği noktayı, THY’nin direk uçuş yaptığı destinasyon sayısındaki artışa bağlamak mümkün. Hemen hatırlatalım, International Congress & Convention Association (ICCA) verilerine göre; 2013 yılında İstanbul, kongre turizminde dünyada ilk 7 sırada bulunan Paris, Madrid, Viyana, Barcelona, Berlin, Singapur ve Londra’nın ardından 146 organizasyonla dünyada 8. sırada yer aldı. İstanbul’un popülaritesini tescilleyen bir gelişme de Trip Advisor’un her yıl düzenlediği dünyanın en iyi tatil destinasyonları listesinde bu yıl İstanbul’un birinci olmasıydı.
“CATHIC’e katılan Kültür ve Turizm Bakanlığı Müsteşarı Özgür Özaslan, konuşmasında turizm sektörüne devletin verdiği önemi vurguladı. Konuşmasının satır aralarında bulunan iki noktanın altını çizmekte fayda var. Birincisi, turizmin en fazla istihdam yaratan ikinci sektör olması ve dolayısıyla hükümetin işsizlik sorunuyla mücadelede turizmi desteklemesinin büyük önemi bulunması. İkincisiyse, ihracat gelirlerinin %20’sini turizm gelirlerinin oluşturması ve bunun makroekonomide en önemli risk olarak gözüken cari açıkla mücadelede de turizmi öne çıkartması. Bu nedenlerle, hükümetin yatırım teşvikleriyle yatırımcıyı desteklemesi ve bölgesel turizm stratejileri geliştirmesi çok önemli.
“Türkiye’de Turizm Altyapısının Geleceği’’ konulu oturumda, THY Satış ve Pazarlama Başkan Yardımcısı Fatih Cığal, THY olarak uçmadıkları tek kıtanın Avustralya olduğunu, bu konuda fizibilite çalışmalarını sürdürdüklerini, 3. Havaalanı’nın açılmasıyla Sidney’e direkt uçuşları başlatmayı planladıklarını belirtti. Dünyada en fazla ülkeye uçuş yapan havayolu olma özelliğini sürdüren THY’nin, Türkiye’nin turizm destinasyonu olmasına yaptığı katkıları önemsemek gerekiyor. Fatih Cığal, önümüzdeki 10 seneyi de, geçtiğimiz 10 senede olduğu gibi, agresif büyüme hedefleriyle planladıklarını söyledi. Bu hedef, geleceğe ilişkin THY tarafından farklı destinasyonlardan taşınacak turist sayısının artacağına işaret ediyor. Aynı oturumda Atlas Jet Başkanı olan ve aynı zamanda Turizm Yatırımcıları Derneği (TYD) başkanlığını yürüten Murat Ersoy, tatil otelciliğiyle öne çıkan Türkiye’nin, artık şehir otelciliğiyle öne çıkması gerektiğini vurguladı. Kuzey Irak ve Ukrayna’da havayolları şirketleri kurduklarını belirten Ersoy, orta vadede ekonomisinin büyümesinin kesinleştiği noktalara yöneldiklerini, bunu yaparken ülkelerin enerji kaynaklarına ilişkin potansiyellerini önemli bir parametre olarak değerlendirdiklerini söyledi. Atlasjet’in THY’ye kıyasla daha çok çevre bölgelere yönelik bir havayoluna dönüşmesinin, bölgesel iş seyahatleriyle Türkiye’deki şehir otelciliğini destekleyecek olması da turizm altyapısı açısından oldukça kayda değer.
“STR Global Genel Direktörü Elizabeth Randall Winkle, markalı otel arzında Türkiye’de önümüzdeki üç yıl içinde 11.700 yeni odayla ciddi bir artış yaşanacağını belirttiği konuşmasında; kontrat altına alınmış kesinleşen markalı otel yatırımlarının %53’ünün İstanbul’da, %8’inin Ankara’da, %4’ünün Ankara’da, kalan %35’inin ise diğer şehirlerde gerçekleşeceğini paylaştı. İstanbul’un turizm potansiyelini son yıllarda fark eden yatırımcıların İstanbul’a olan ilgisinin ne boyutta olduğunu, bu istatistik çok güzel özetliyor. Ancak, uzun vadede doğabilecek arz fazlasının, İstanbul otellerinin finansal performansına etkisini dikkatle gözlemlemek gerektiğini söyleyebiliriz. Bu yüzden, önümüzdeki dönemde İstanbul’da otel yatırımlarının doğru konumda, doğru hedef kitleye yönelik, doğru operatör ve işletmecilerle hayata geçirilmesinin önemi daha da artacak.
3. Havaalanı otel yatırımlarının geleceğini nasıl etkileyecek?
Oturumlarda, İstanbul’da artmakta olan otel arzı dışında yatırım riski açısından dikkat edilmesi gereken bir konunun da Atatürk ve Sabiha Gökçen Havaalanları yakınına yapılan otel yatırımları olduğu konuşuldu. Uzmanlar şehir içi lokasyonlara kıyasla havaalanları çevresinde artmaya başlayan otel arzının daha riskli olduğunu vurguladılar. Özellikle 3. havaalanının açılmasıyla, Atatürk Havalimanı çevresine yapılmış ve yapılmakta olan otel yatırımlarının geleceğinin ne olacağı sorusu kafaları meşgul ediyor.
“Franchise modeli” “İşletme sözleşmesi modeli”
LDC Başkanı Ayhan Yeğinsu’nun moderatörlüğünü yaptığı, otel sözleşme tiplerinin değerlendirildiği oturum çok ilginç konuşmalara sahne oldu. Franchise sözleşme modelinin Türkiye’de gittikçe daha çok tercih edilir bir model olmaya başlaması öne çıkan konulardan biriydi. Türkiye’de otel sahiplerinin yönetimde daha çok söz sahibi olmak istemeleri “Franchise modeli”ni, “işletme sözleşmesi modeli”ne göre bir adım öne çıkarıyor. Franchise sözleşme modelinin tercih edilmesinde bir etken de, doğal olarak otel markasının aldığı hizmet bedelinin işletme sözleşmesine göre daha düşük seviyelerde olması. Kâr marjlarının daha sıkışık olduğu yatırımlarda ve özellikle orta segment otellerde Franchise modeli daha çok tercih ediliyor. Buradaki önemli bir nokta, otel operatörlerinin işletme deneyimi olmayan yatırımcılara Franchise vererek, markalarını emanet etme konusunda ciddi çekincelerinin olması. Otel operatörleri, daha önce işletme tecrübesi bulunan yatırımcıların geçmiş işletme performanslarını inceleyerek, uygun buldukları yatırımcılarla Franchise anlaşması yapabiliyorlar. Oturumda, “Manchise” (Management+Franchise) modelinin Türkiye’de uygulanabilirliğinin yüksek olabileceği de konuşulanlar arasındaydı. Bu modelde, belli bir süre boyunca, örneğin sözleşmenin ilk 5 senesinde geçerli olacak bir işletme sözleşmesiyle otel yatırımcısının işletme deneyimi kazanması; sözleşmenin 5 seneden sonra ise Franchise sözleşmesine çevrilmesiyle işletmeciliğin yatırımcıya tamamen devredilmesi amaçlanıyor.
Aynı oturumda, yatırımcıyla otel operatörü arasında imzalanan anlaşmanın tek tarafın lehine olmasının, anlaşmanın uzun süreli sürdürülebilirliği açısından sakıncalı olduğu özellikle vurgulandı. Bu konunun altını çizmek önemli. Otel piyasasına son yıllarda yatırımcı olarak giriş yapan sınırlı otelcilik tecrübesi bulunan gayrimenkul geliştiricilerin, otel operatörleriyle yaptıkları anlaşmalarda son zamanlarda ciddi sıkıntılar gözlemliyoruz. “Otelimin dünyaca ünlü bir markası olacak” düşüncesiyle prestiji ön plana alan bir kararla imzalanmış, sözleşme detaylarına dikkat edilmemiş, kâr marjlarının büyük bir kısmını çok sınırlı risk alan otel operatörleriyle paylaşan sözleşmelerin uzun vadede sorun yaratacağını unutmamak gerekiyor. Sözleşme sürelerinin uzatılması ya da sonlandırılmasıyla ilgili hakların, karşılıklı olarak hem operatörün hem yatırımcının ortak hakları olması da imzalanacak sözleşmelerde dikkat edilmesi gereken noktalardan bir diğeri.
38-48.1
En büyük sorun işgücü
“Pazar Analizi: İstanbul, Türkiye ve İkinci Şehirler” başlıklı oturumda, turizm yatırımlarını destekleyecek işgücünün bulunmamasının en büyük sorun olduğu konuşuldu. Özellikle alt kademelerde kalifiye işgücü eksikliğinin önüne geçmek için, turizme yönelik uygulama okullarına daha fazla kaynak ayırmanın çözüm olabileceği değerlendirmesi yapıldı. Mevsimsellikten dolayı resort turizminde ne yazık ki 12 ay boyunca faaliyet gösteremiyoruz. Kışın otelleri kapatmanın da personel eğitimi ve kalitesi açısından sorunu yarattığı bir gerçek. Resort turizminde, son yıllarda maliyetler arttığı için “Herşey Dahil” sistemi aslında popülaritesini kaybediyor, ancak bunun için kısa vadede bir çözüm yolu da gözükmüyor. “Herşey Dahil” sisteminin ana hedef kitlesi aileler. Fiyat konusunda sürprizlerle karşılaşmak istemeyen fiyat odaklı bu segment yerine golf, spor, spawellness ve kongre turizmi gibi alternatif turizm segmentlerine yönelmek bu soruna orta ve uzun vadede çözüm getirebilir. “Alternatif turizm segmentlerinden golf turizmi ile ilgili olarak konuşmalarda öne çıkan Belek’te, şu an itibariyle 15 tane golf sahası bulunuyor. Golf sezonu 4-5 ay sürerken, yılda yaklaşık 125.000 kişi tarafından 500.000 oyun oynanıyor ve bu kapsamda yaklaşık 1 milyon gece konaklama yapılıyor. Golf turistinin süper zengin olduğu algısı ise doğru değil. Sadece tatilde aynı zamanda hobilerini yaptıklarından, normalde aynı tesiste konaklayanların 2 katı kadar para harcıyorlar. BDO Turizm’den Nida Çandarlı Sözügeçer’e göre, golf sahası ve kulüp binasından oluşan bir golf tesisi yatırımını, arsa hariç olarak 10-15 milyon Avro’ya tamamlamak mümkünken, golf tesisinden sağlanan gelirlerle bu yatırımı 7 ila 10 senede çıkartmak olası gözüküyor.
Bir diğer alternatif turizm segmenti olan Sağlık Turizmi ile ilgili olarak, Dünya Sağlık Turizm Konseyi (GHTC Başkanı) Emin Çakmak’ın sözleri ilgi çekiciydi. Emin Çakmak, Türkiye’nin 2013 yılında 657.000 kişi ile 4,6 milyar Dolar sağlık turizmi geliri elde ettiğini belirttiği konuşmasında, ilgili paydaşların uyumlu çalışmalarıyla 2023 yılında 2.5 milyon sağlık turisti ile 25 milyar Dolar gelir elde etmenin mümkün olduğunu vurguladı.
Kongre, toplantı ve etkinlik turizmine (M.I.C.E.) gelince, Ekim ve Mayıs arasında daha aktif olan bu segmente yatırım yapmak özellikle resortların 12 ay açık kalabilmesi için çok önemli bir araç olabilir. Oteller bir yandan kongre turizmiyle müşteri çeşitliliği yaratıp gelirlerini arttırırken, diğer bir yandan otellerin müşteri memnuniyeti açısından dikkat etmeleri gerekiyor. Örneğin, tatil amacıyla otele gelen turistle, kongre için otelde bulunan turistin ortak mekanlarda aynı anda bulunmaları özellikle tatile gelen turist açısından itici olabiliyor. Kongre turizmi her yıl yaklaşık %5-6 büyürken, son yıllarda gelişen trend olarak “Herşey Dahil Toplantılar” ve sanal teknolojilerle desteklenen Hybrid etkinlikler ön plana çıkıyor.
Konferans sırasında yapılan önemli bir açıklama da, Marriott International’dan geldi. İstanbul’da Akaretler’de bulunan Taşlık Otel’in, bundan sonra, Marriott’ın Türkiye’de ilk kez faaliyette bulunacak AC by Marriott markasıyla hizmet vereceği açıklanırken, Kıbrıs’ta Bilgili Holding tarafından yatırımı süren otelin işletmesinin de Marriott tarafından üstlenildiği açıklandı.