Anasayfa YORUM Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığı’nın kurulması neler getirecek?

Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığı’nın kurulması neler getirecek?

5 Şubat 2019 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan 30 no.lu Kararname'de yer alan Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığı kurulmasına yönelik karar, genel itibarıyla baktığımızda alım satımlarda taşınmazların değerinin düşük gösterilmesini önlemek ve vergilendirmede adaleti sağlamak ana amaçlarını taşıyor. Yirmiden fazla kanun içerisinde atıf yapılan taşınmaz değerlemesinin daha derli toplu bir şekilde tek bir kurallar bütünü haline getirilmesi, odaklanılması gereken bir sonraki hedef olmalı.

“Taşınmaz Değerleme Sistemi” 3 Ağustos 2018 tarihinde “100 günlük icraat” programında duyurulmuştu. Bu kapsamda 2019 yılı Yeni Ekonomik Program kapsamında da “Taşınmaz Değerleme Sistemi’ne” yer verildi ve 5 Şubat 2019 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan “30 no.lu Kararname’ye” göre “Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığı” kurulmasına karar verildi.

Uzunca bir süredir gündemi meşgul eden, alım satımlarda gerçekleşen satış fiyatlarını yansıtmayan, belediyelerin belirlediği rayiç bedeller üzerinden değer gösteriminin engellenmesi ve vergi adaletinin sağlanması yolunda Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığı’nın kurulmasını ve başkanlığa verilen görevleri önemli bir adım olarak değerlendirebiliriz.

Rayiç değerden pazar değerine geçiş

Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığı’nın kurulmasıyla amaçlanan en önemli konulardan birisi tapu harçlarının gerçek alım satım bedelleri üzerinden ödenmesiydi. Bu kapsamda yetkili kuruluş olarak adlandırılan SPK lisanslı değerleme firmalarından alınacak hizmetle taşınmazın gerçekleşen alım satım bedeli teyit edilerek harç bedeli adil bir şekilde alınmaya başlayacaktır.

Mevcut rayiç değer uygulamasında, aynı sokakta/caddede yer alan aynı alanlı dairelerin “rayiç değerleri” aynı kabul edilmektedir. Ancak aynı sokakta yer almasından ziyade aynı binada, aynı katta yer alan taşınmazlarda dahi manzara, cephe gibi faktörler nedeniyle ciddi şerefiye farkları ortaya çıkabilmekte. Bu da “rayiç değer” olarak belirlenen bedeli, Uluslararası Değerleme Standartları’nda tanımlanan pazar değeri tanımından uzaklaştırmakta.

Burada devreye giren SPK Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Firmaları ve Değerleme Uzmanları, taşınmaz ve taşınmazın yer aldığı bölge özelinde yaptığı yasal, fiziksel ve piyasaya yönelik araştırmaları değerlendirerek pazar değerine ulaşmakta. Ayrıca rayiç değer takdirlerinin belirli periyotlarda yapılıyor olması, yaşayan gayrimenkul piyasasında oldukça anlık değişebilen değerlerin adil bir şekilde belirlenememesine neden olabiliyor. Şehrin bir bölgesi bir anda çekim merkezi haline gelmişken oldukça düşük bedellerle vergi ve harç alınmaya devam edilebiliyor.

Vergi, harç ve değer artış kazancı açısından değerlendirme

Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığı’na verilen görevler arasında yer alan “değer bilgi merkezini kurmak ve değer haritalarının üretilmesi ile güncel tutulmasını sağlamak” sadece tapu harçlarında değil vergilendirmeden kamulaştırmalara kadar birçok alanda, geniş bir ölçekte etkilere sahip olacaktır. Bu kısımda öncelikli olarak değerlendirilmesi gereken unsurlardan birisi harç ve vergi oranları.

Mevcut oranların değiştirilmemesi halinde rayiç bedel yerine güncel pazar değerlerine göre işlem yapılacak olması alım maliyetlerini oldukça arttıracaktır. Bu kapsamda, gerçek pazar değerleri beyan edilmediği için arttırılan tapu harcı oranlarının daha makul seviyelere çekilmesi piyasanın bu gelişmeden olumsuz etkilenmesinin önüne geçecektir. Vergi değerlerinin, pazar değerinin belli bir yüzdesi olarak belirlenmesi de alternatif bir yol olarak değerlendirilebilir. Örnek olarak, ABD’de pazar değeri, “assessment ratio” olarak adlandırılan bir oranla çarpılarak vergiye esas değer, pazar değerinin belirli bir yüzdesi olarak hesaplanmaktadır.

 

“Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığı’na verilen görevler arasında yer alan “değer bilgi merkezini kurmak ve değer haritalarının üretilmesi ile güncel tutulmasını sağlamak” sadece tapu harçlarında değil, vergilendirmeden kamulaştırmalara kadar birçok alanda, geniş bir ölçekte etkilere sahip olacaktır.”

 

Oranların benzer seviyelerde kalması halinde, artan alım maliyetleri gayrimenkul fiyatlarında aşağı yönlü bir baskı oluşturmaya başlayacaktır. Konut fiyatlarında sınırlı artış, konut kredisi faizlerinin geçmiş yıllara göre görece yüksek seyrediyor olması, konut satış verilerindeki olumsuz tablo ve ruhsat alınan daire sayısındaki azalma, stok gibi konuları dikkate aldığımızda bu yönde düzenleme yapılmaması halinde sektörün biraz daha zorlu koşullara sahip olacağı açıktır.

“Değer artış kazancı”, yeni düzenleme ile birlikte dikkate alınması gereken diğer bir önemli konu. Rayiç bedel üzerinden düşük fiyatla satış gösteren kişilerin, taşınmazlarını beş yıl içerisinde sattıklarında “değer artış kazancı” adı altında ayrı bir vergi daha ödeniyor.

Bilinçli olarak daha düşük harç ödemek için rayiç bedel belirtenleri tenzih ettiğimizde, bu konuda bilgi sahibi olmadan taşınmazlarını bu şekilde satın almış bir kesim var. Bu kesime yönelik olarak da bir düzenleme yapılmaması halinde ikinci el satışların belirli bir süre olumsuz etkilenme olasılığı bulunuyor. İlk satışlarda böyle bir risk bulunmazken, ikinci el satışlarda gelen vergi yükü ikinci el taşınmazlar için istenen fiyatların artış göstermesine yol açabilir. Bu fiyat artışı da ilk kez satışa çıkan yeni projelerdeki fiyatlara da artış olarak yansıyabilir ve satış sayılarını olumsuz olarak etkileyebilir.

Değer haritaları ile geniş kapsamlı etki

Genel itibarıyla baktığımızda düzenlemeyle birlikte ana amaçların, alım satımlarda taşınmazların değerinin düşük gösterilmesini önlemek ve vergilendirmede adaleti sağlamak olduğu görülmekte. Ancak yapılacak olan değer haritaları da sektöre birçok faydalı bilginin sağlanmasına katkıda bulunacaktır.

Taşınmaz değerlemesi, artan toplumsal bilinç, gelişen teknoloji ve bilgi birikimiyle birlikte küresel kriz gibi olumsuz tecrübelerle de önemi anlaşılan bir disiplin olmuştur. Taşınmaz değerlemesinin belirli bir standartta gerçekleştirilmesinde Uluslararası Değerleme Standartları’na uyumla birlikte, sektörel bilgilerde şeffaflığın sağlanması piyasanın gelişimi için aşılması gereken bir diğer kritik eşiktir.

 

“Vergi adaletinin sağlanması, piyasada şeffaflığın artırılması, kayıt dışılığın azaltılması ve piyasadaki iniş çıkışların kontrol edilebilmesi hususlarında değer bilgi merkezi ve değer haritaları oldukça etkili olacaktır.”

 

Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığı’nın kurulması ile birlikte yaptırılacak olan ve mevcut yasal zorunluluklar çerçevesinde yaptırılan tekil değerleme raporlarına ilişkin verilerin bir havuzda toplanacak olması birçok faydayı da beraberinde getirecektir. Satışı yapılan gayrimenkullerin lokasyon bazlı değerlendirilebilmesi, bu gayrimenkullerin karakteristiklerinin tespit edilmesi, toplu değerleme ile piyasanın daha sağlıklı işlemesinin sağlanması ilk etapta sayılabilecek faydaları olarak ön plana çıkmaktadır.

Başkanlık bünyesinde kurulacak olan Değer Bilgi Merkezi, taşınmaz değerleme sektörüne gerekli bilgi akışını sağlayarak sektörü olumlu etkileyecek ve sektör daha somut veriler üzerinden analiz yapma yeteneğine sahip olacaktır.

Geniş perspektiften değerlendirme

Taşınmaz Değerleme Sektörü açısından sağlanacak bilgi akışı ve sektörün geçtiğimiz zaman zarfında elde ettiği uzmanlık güzel bir tablo ortaya çıkaracaktır. Vergi adaletinin sağlanması, piyasada şeffaflığın artırılması, kayıt dışılığın azaltılması ve piyasadaki iniş çıkışların kontrol edilebilmesi hususlarında değer bilgi merkezi ve değer haritaları oldukça etkili olacaktır.

Ayrıca, toplu değerlemede kullanılacak yöntemlerin, seçilecek faktörlerin doğruluğu sistemin başarılı olmasında önemli bir pay sahibi olacaktır. Taşınmaz değerlemesinde, doğası gereği tek bir gayrimenkul özelinde farklı parametreler dikkate alınabilmektedir. Bu kapsamda girilen verilerin nicelik ve niteliği, toplu bir şekilde analizi oldukça zor olan taşınmaz değerlemesi için kilit öneme sahiptir.

Bununla birlikte, taşınmaz değerlemesi son yıllarda daha fazla bilimsel altyapı imkanına kavuşmuş olup bu mesleğin uzmanlık belgesi ve yeterli bir tecrübeye sahip olmadan gerçekleştirilmesi sağlıksız bir sisteme neden olmaktadır. Değer Bilgi Merkezi’ne veri sağlayacak ve bu verileri anlamlı bir şekilde yorumlayacak olan lisanslı değerleme uzmanlarına ihtiyaç her zamankinden daha fazla vardır. Taşınmaz değerlemesinin artan önemine, Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığı ciddi bir katkı sağlayacaktır.

Sürecin henüz başlangıcında olsak da, yine bir adım ileriye odaklanmayı tercih ediyorum. Yirmiden fazla kanun içerisinde atıf yapılan taşınmaz değerlemesinin daha derli toplu bir şekilde tek bir kurallar bütünü haline getirilmesi, odaklanılması gereken bir sonraki hedef olmalı.

Yönetici Yardımcısı, Kurumsal Kalite ve iş Geliştirme Departmanı, TSKB Gayrimenkul Değerleme Berk Ünsal, 2009 yılında lisans düzeyinde, 2011 yılında ise yüksek lisans düzeyinde öğrenimini tamamlayarak İnşaat Yüksek Mühendisi unvanına hak kazanmıştır. 2012 yılı itibariyle Ege Üniversitesi’nde doktora eğitimine başlamış olup tez aşamasında eğitim hayatına devam etmektedir. Ayrıca SPK, MAI, MRICS ve LEED Green Associate lisanslı değerleme uzmanıdır. Çalışma hayatına 2009 yılında başlayan Ünsal, 2009-2012 yılları arasında, İzmir’de iki farklı firmada değerleme uzmanı olarak görev almış olup 2012 yılı itibarıyla TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş bünyesine katılmıştır. Ünsal, Kurumsal Kalite ve İş Geliştirme Departmanı’nda Yönetici Yardımcısı olarak görev almaktadır.