Anasayfa YORUM İstanbul’un kalbinde yeni bir sit alanı

İstanbul’un kalbinde yeni bir sit alanı

"Geçtiğimiz günlerde, İstanbul Şişli’de Harbiye ve Teşvikiye’nin de dâhil olduğu bir alanın ‘tarihi ve kentsel sit alanı’ ilan edildiğine ilişkin haberlerin medyada yer almasından sonra özellikle bu bölgelerde faal olan sektör paydaşlarının tüm dikkatleri bu konuya çevrildi. Söz konusu karar nedeniyle bu bölgede yürütülen inşaat faaliyetlerinin durduğu veya iptal edildiği yönünde haberler de kamuoyu ile paylaşıldı. Sit alanı ilan kararının inşaat faaliyetlerine etkileri en çok merak edilen konulardan biri oldu." Hergüner Bilgen Özeke Avukatlık Ortaklığı 'ndan Av. Nazım Olcay Kurt ve Av. Sabri Kaya; söz konusu kararı niteliği, gerekçesi ve ileriye dönük etkilerini hukuki açıdan değerlendirdiler.

Geçtiğimiz günlerde, İstanbul Şişli’de Harbiye ve Teşvikiye’nin de dâhil olduğu bir alanın “tarihi ve kentsel sit alanı” ilan edildiğine ilişkin haberlerin medyada yer almasından sonra özellikle bu bölgelerde faal olan sektör paydaşlarının tüm dikkatleri bu konuya çevrildi. Söz konusu karar nedeniyle bu bölgede yürütülen inşaat faaliyetlerinin durduğu veya iptal edildiği yönünde haberler de kamuoyu ile paylaşıldı. Sit alanı ilan kararının inşaat faaliyetlerine etkileri en çok merak edilen konulardan biri oldu.

İstanbul II Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu 23 Kasım 2018 tarihli kararı ile Şişli’nin İnönü, Ergenekon, Halaskargazi, Meşrutiyet, Teşvikiye ve Harbiye mahallerini içine alan bir bölgeyi tarihi ve kentsel sit alanı olarak tescil etti. Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca sit, geçmiş devirlerin sosyal, ekonomik, mimari ve benzeri özelliklerini yansıtan, kültür varlıklarının yoğun olarak bulunduğu, önemli tarihi olayların meydana geldiği ve bu nedenle korunması gerekli görülen alanlar olarak tanımlanmakta. Buna göre Kurul, söz konusu alanın 19. yüzyılın ortasından itibaren yapılaşmaya başladığını ve bir asrı aşkın süre boyunca farklı mimari üslupların birbirinin yerine veya yanına inşa edilmesiyle ortaya çıkan modern mimari kültürünün tüm öğelerini içerisinde barındırdığını; ahşap yapılar, kargir apartman kültürünün yaygınlaşmaya başladığı dönemden olan yapılar, erken Cumhuriyet Dönemi ulusal mimari akımından eserler ve sade cephe görünümüyle uluslararası mimari akımın öncü örneklerini geç döneme kadar bünyesinde topladığını göz önünde bulundurarak bu bölgeyi sit alanı olarak ilan etti. Sit alanı ilan edilen bölgede Arif Paşa Apartmanı, St. Esprit Katolik Kilisesi, Notre Dame De Sion Fransız Kız Lisesi, Atatürk Evi, Hamidiye Camii, Fransız Pasteur Hastanesi ve Şapeli, Maçka Kışlası, Vali Konağı Binası, Artigiana Düşkünler Evi, Harbiye Karakolu gibi önemli eserler bulunmakta.

Notre Dame de Sion Fransız Lisesi

Esasında söz konusu alan, yukarıda belirtilen özellikleri nedeniyle yıllar içerisinde kurulun muhtelif koruma kararlarına konu olmuştur. Yakın zamanda kapsamı değiştirilen Teşvikiye Camii Koruma Alanı ve Evangelistra Rum Ortodoks Kilisesi Koruma Alanı bunlara örnek verilebilir. Bununla birlikte alan içerisinde hâlihazırda yüzlerce tescilli yapı olduğu bilinmekte. Fakat son sit alanı ilanından önce koruma alanları daha dar alanlar (ada veya parsel bazında) için ilan edilmekteydi. Bu bakımdan oldukça geniş bir bölgenin sit alanı olarak tescil edilmesi çok radikal bir karar olarak değerlendirilmektedir.

Geçiş dönemi esas ve şartları

Söz konusu bölgenin sit alanı olarak ilan edilmesiyle birlikte yapılaşma koşulları ve uygulamaları önemli ölçüde etkilendi. Öncelikle ilgili kanun uyarınca sit ilanından sonra bu alanda mevcut her ölçekteki imar planının uygulaması durdu. Sit alanının özelliklerine uygun koruma amaçlı yeni bir imar planın yapılması gerekliliği oluştu. Koruma amaçlı imar planının en geç bir yıl içerisinde belediye, valilik ve diğer ilgili kurumlar tarafından hazırlanarak kurula iletilmesi gerekecek. Kurul tarafından uygun görülen planlar ilgili idarelerce onaylandıktan sonra yürürlüğe girecek. Öte yandan Kurul, koruma amaçlı imar planı yürürlüğe girene kadar, geçiş dönemi koruma esaslarını ve kullanma şartlarını 21 Aralık 2018 tarihli kararıyla belirledi. Tescilli ve tescilsiz taşınmazlar ve uygulamaya konu işlemler bakımından bir ayrım yapılarak kurulun yetkileri aşağıdaki şekildedir:

  • Tescilli taşınmazlar için ruhsata tabi esaslı onarım, güçlendirme, ek/eklenti ve işlev değişiklikleri ve riskli yapı tespitine ilişkin talepler;
  • Koruma grubu I olarak belirlenen tescilli taşınmazlar için ruhsata tabi olmayan bakım ve basit onarıma ilişkin talepler,
  • Tescilsiz parsellerde yeni yapılanmaya ilişkin imar durumu ve kullanım kararına ilişkin talepler,
  • Risk altında olduğu raporla belirlenen tescilsiz taşınmazların güçlendirme ve kullanım kararlarına ilişkin talepler,
  • Yeni yapılaşma projeleri ile ifraz, tevhit, yola terk, yoldan ihdas ve yıkım konularını içeren talepler,
  • Zorunlu altyapı uygulamalarına ilişkin talepler, ve
  • Ağaç kesimi veya yapısal peyzaj düzenlemelerine ilişkin talepler,

geçiş döneminde kurulun iznine tabi olacak.

Öte yandan, Koruma Grubu II olarak belirlenen tescilli taşınmazlar ve tescilli yapı komşuluğunda kalan tescilsiz taşınmazların (KUDEB izni ve denetimine tabi olarak) ve tescilli yapı komşuluğu bulunmayan tescilsiz taşınmazların ruhsata tabi olmayan bakım ve basit onarım çalışmaları ve tescilsiz yapılar için riskli yapı tespitine ilişkin talepler doğrudan Şişli Belediyesi tarafından sonuçlandırılabilecek. Mevcut inşaatlar bakımından ise ilgili kanun uyarınca sit alanı kararının ilanından önce ruhsat almış ve subasman seviyesini tamamlamış yapıların inşasına devam edilebilir.

Faaliyetler yavaşlasa da marka değerinin artacağını öngörüyoruz

Bir diğer önemli husus ise cezai yaptırımlar. Sit alanında kanuna ve kurul kararlarına aykırı hareket etmenin önemli müeyyideleri bulunuyor. Örneğin; sit alanlarında ruhsata tabi olmayan tadilat ve tamiratları yetkili idarelerden izin almaksızın ya da izne aykırı şekilde yapan kişiler üç yıla kadar hapis veya adli para cezası ile cezalandırılabilir.

Söz konusu sit alanı ilanından sonra inşaat ve gayrimenkul sektörü bakımından gözde bir bölge olan Şişli’nin ilgili mahallelerinde inşaat faaliyetlerinin uzun bürokratik süreçler ve koruma esasları nedeniyle kısa vadede yavaşlayacağı kanaatindeyiz. Öte yandan koruma ilkelerinin güçlü bir şekilde uygulanması halinde uzun vadede bölgenin marka değerinin artacağı ve bölgede daha nitelikli projelerin geliştirileceğini düşünüyoruz.